Η εξειδικευμένη εταιρεία οικιακών μετοχών θα επωφεληθεί από έναν ανελκυστήρα ιδιωτικής ετικέτας

Nick Smith, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας non-public fairness με έδρα τη Μινεάπολη Rice Park Capital Administration, εξήγησε ότι ο καταναλωτής βρίσκεται πλέον σε χειρότερη θέση κάθε μέρα καθώς ο πληθωρισμός ξεπερνά την αύξηση του εισοδήματός του. Είπε ότι αν αυτοί οι καταναλωτές θέλουν να διατηρήσουν τον ίδιο τρόπο ζωής, έχουν λίγες επιλογές τώρα.

Ο μόνος τρόπος για να γίνει αυτό είναι είτε να αφαιρέσετε αποταμιεύσεις είτε να εξάγετε μέρος της καθαρής τους αξίας από κάποια άλλα περιουσιακά στοιχεία που κατέχουν [such as a home], πρόσθεσε ο Σμιθ. Τα επιτόκια αποταμίευσης έχουν μειωθεί σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα και η χρήση πιστωτικών καρτών αυξάνεται σημαντικά.

Νομίζω ότι αυτή η τάση θα συνεχιστεί, και θα δείτε μεγάλη προσφορά δανεισμού μετοχικού κεφαλαίου στην αγορά στο μέλλον επειδή οι καταναλωτές το θέλουν. Και νομίζω ότι οι επενδυτές σταθερού εισοδήματος θα πουν, εντάξει, υπάρχει όγκος εκεί, και εφόσον έχει την κατάλληλη τιμή, θα θέλουν να συμμετάσχουν.

Νομίζω ότι θα είναι μια αρκετά σημαντική αναπτυσσόμενη αγορά.

Η ανάγκη για διεξόδους στην κεφαλαιαγορά, όπως τιτλοποιήσεις, για δάνεια στεγαστικών μετοχών είναι ιδιαίτερα έντονη για μη τράπεζες που εξαρτώνται από βραχυπρόθεσμες ανανεούμενες πιστωτικές γραμμές, που ονομάζονται γραμμές αποθήκης, για τις ταμειακές ροές. Ισχύει επίσης για εταιρείες fintech που επικεντρώνονται στην επέκταση της εμβέλειάς τους στην αγορά επενδύσεων μετοχικού κεφαλαίου.

«Οι μη τράπεζες δεν μπορούν να το δημιουργήσουν ή δεν θα το δημιουργήσουν [HELOCs]εάν δεν ξέρουν ότι έχουν τιτλοποίηση για να την απορρίψουν ή εάν χρειάζονται έναν τραπεζικό εταίρο που έχει συμφωνήσει να αγοράσει τα δάνεια σε προθεσμιακή ροή, δήλωσε ο John Toohig, επικεφαλής του τμήματος συναλλαγών ολόκληρων δανείων στο Ρέιμοντ Τζέιμς στο Μέμφις. Οι περισσότερες μη τράπεζες έχουν απλώς γραμμές αποθήκης και επειδή δεν έχουν την αυτοπεποίθηση να γυρίσουν και να τις πουλήσουν αμέσως [HELOC loans]πολλοί μπορεί να φοβούνται να πηδήξουν στην αγορά HELOC.

Το πιο συνηθισμένο που βλέπει το HELOC Toohig, είπε, είναι ένα 10χρονο, IO [interest-only] 20ετής απόσβεση, με εξασφαλισμένη δέσμευση σε δεύτερη θέση. Ο Toohig πρόσθεσε ότι το επιτόκιο σε ένα HELOC είναι συνήθως μεταβλητό, συνήθως prime, συν 1,5 έως 2 μονάδες.

Η αναταραχή στην αγορά που πυροδότησε η πρόσφατη πτώση της SVB, της δεύτερης μεγαλύτερης τραπεζικής πτώχευσης στην ιστορία των ΗΠΑ, εισχώρησε και στη δευτερογενή αγορά και διέκοψε τις τιτλοποιήσεις ιδιωτικών ετικετών γενικά στα μέσα Μαρτίου, ανέφεραν ειδικοί της αγοράς. Επιπλέον, η συνολική ζήτηση για στεγαστικά μετοχικά δάνεια επιβραδύνθηκε τους τελευταίους μήνες του 2022 καθώς τα επιτόκια σταθερού επιτοκίου 30 ετών κινήθηκαν στο 7% στα τέλη Οκτωβρίου και τον Νοέμβριο.

Έχουμε ήδη δει επιβράδυνση στην έκδοση [securitization] κλάδους στην πραγματικότητα, επομένως δεν είναι μόνο τα στεγαστικά δάνεια, είπε ο David Petrosinelli, ανώτερος έμπορος με έδρα τη Νέα Υόρκη με InspereX, ένας ασφαλιστής και διανομέας τίτλων με γνώμονα την τεχνολογία που λειτουργεί πολλαπλά γραφεία συναλλαγών σε όλη τη χώρα. Απλώς πιστεύω ότι είναι πιθανό να δούμε ίσως λίγο περισσότερο μια εκτεταμένη χρονική περίοδο όπου απλά δεν βλέπουμε πολλές προσφορές.

Αλλά τελικά, όμως, όπως όλα τα άλλα, υπάρχει μια σεζόν, και [those home-equity securitizations] Θα επανέλθω.

Παραδοσιακά στεγαστικά δάνεια

Rob Barber, Διευθύνων Σύμβουλος σε εταιρεία δεδομένων ακινήτων ΑΤΤΟΜείπε ότι ο όγκος προέλευσης HELOC 60,1 δισεκατομμυρίων δολαρίων το τέταρτο τρίμηνο του 2022 αυξήθηκε κατά 27,4% σε σχέση με το τέταρτο τρίμηνο του 2021. Παρά την πτώση του τέταρτου τριμήνου τα τελευταία χρόνια, είπε ότι τα HELOC εξακολουθούν να αντιπροσωπεύουν το 20,7% όλων των δανείων του τέταρτου τριμήνου του 2022 σχεδόν πέντε φορές το επίπεδο του 4,6% για το πρώτο τρίμηνο του 2021, σύμφωνα με την ATTOM.

Τα επιτόκια, αν και εξακολουθούν να είναι ευμετάβλητα, έκτοτε έχουν υποχωρήσει από το υψηλό όριο του 7% συν για ένα στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου 30 ετών που επιτεύχθηκε στα τέλη του περασμένου έτους. Στα τέλη Μαρτίου, ήταν τουλάχιστον μισή ποσοστιαία μονάδα χαμηλότερα, σύμφωνα μεFreddie Macsπιο πρόσφατη έρευνα αγοράς. Η ζήτηση των δανειοληπτών για προϊόντα οικιακής μετοχής για το υπόλοιπο του τρέχοντος έτους αναμένεται να συνεχίσει να αυξάνεται, αποκλείοντας τυχόν μελλοντικές κρίσεις στην αγορά, λένε ειδικοί του κλάδου.

Μεταξύ των μη τραπεζών που προσφέρουν HELOC ή/και προϊόντα ενυπόθηκων δανείων κλειστού τύπου δεύτερης εγγύησης (CES) είναι τα Rocket Mortgage, Assured Charge, Ενωμένη χονδρική υποθήκηHomebridge, Motion Υποθήκη και loanDepot. Στην πραγματικότητα, η Rocket Mortgage ήταν ο κύριος δημιουργός δανείων CES για την πρώτη δεύτερη τιτλοποίηση στεγαστικών δανείων με ιδιωτική ετικέτα κατοικιών φέτος, η συμφωνία Towd που έκλεισε στις αρχές Μαρτίου και περιελάμβανε δάνεια διάρκειας κατά μέσο όρο τριών μηνών, σύμφωνα με την KBRA.

Αυτή η συμφωνία περιελάμβανε ένα μείγμα δανείων HELOC και CES, με τον δανειστή στεγαστικών μετοχών Spring EQ να προέρχεται από τα HELOC για τη συναλλαγή τιτλοποίησης. Η Rocket προήλθε από το 47% των δανείων της CES για τη συμφωνία, με τα δάνεια της CES να αντιπροσωπεύουν το 69% του συνόλου των εξασφαλίσεων ανά καταμέτρηση. Η προσφορά των 279,1 εκατομμυρίων δολαρίων χρηματοδοτήθηκε από Στεγαστικό Δάνειο FirstKey εταιρεία τιτλοποίησης και διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων.

Μεταξύ των πιο ενεργών δανειστών στον χώρο των δανείων για στεγαστικά μετοχικά κεφάλαια είναι το Spring EQ και Εικόνα ιδρύθηκε από τον επιχειρηματία Mike Cagney, επίσης ιδρυτή του SoFi. Ένας άλλος ενεργός παίκτης στον χώρο του HELOC είναι Αποκτήστε στεγαστικά δάνειαμια εταιρεία χρηματοδότησης ακινήτων υπό την ομπρέλα του παρόχου διακανονισμού οφειλών καταναλωτών Χρηματοδότηση του Freedom Monetary Community.

Αυτοί οι τρεις δανειστές άντλησαν το μεγαλύτερο μέρος των δανείων στεγαστικών μετοχών για 10 από τις 13 προσφορές τιτλοποίησης HELOC/CES από το 2019, το πρώτο έτος μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση που άρχισε να επανεμφανίζεται η αγορά ιδιωτικών κεφαλαίων κατοικιών. Οι 13 συμφωνίες, συμπεριλαμβανομένων συνολικά έξι από το 2022, αφορούσαν συνολικά εξασφάλιση δανείου HELOC ή/και CES ύψους σχεδόν 3 δισεκατομμυρίων δολαρίων, δείχνει η ανάλυση της HousingWires.

Πέντε από αυτές τις συμφωνίες τιτλοποίησης, με δάνεια που προέρχονται από την Determine ή την Spring EQ, χρηματοδοτήθηκαν από Βαθμός Saluda, μια εταιρεία παροχής συμβουλών και διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων με έδρα τη Νέα Υόρκη, η οποία ειδικεύεται σε εναλλακτικά προϊόντα δανεισμού στον μη τραπεζικό τομέα. Αυτές οι τιτλοποιήσεις ιδιωτικής ετικέτας προσφέρθηκαν μέσω του αγωγού Saluda Grades που ονομάζεται GRADE.

Είναι πολύ λογικό για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που δεν είναι πλέον σε θέση να αξιοποιήσουν τα ίδια κεφάλαιά τους μέσω της πρώτης εγγύησης εξαργύρωσης [because of high rates] να αναζητήσουν τώρα ένα δεύτερο τίτλο μετοχικού κεφαλαίου κατοικίας, είτε χρέος είτε μετοχικό κεφάλαιο, για να μπορέσουν να ξεκλειδώσουν τα διαθέσιμα κεφάλαιά τους, δήλωσε ο Ryan Craft, Διευθύνων Σύμβουλος της Saluda Grade. Περιμέναμε και ελπίζαμε ότι θα υπήρχε [increased] τιτλοποιήσεις το δεύτερο τρίμηνο ή μέχρι το καλοκαίρι.