Τα δεδομένα αποκαλύπτουν ότι η απομακρυσμένη εργασία ήταν δαπανηρή για τα προάστια της περιοχής του Σινσινάτι

Αυτά είναι ευπρόσδεκτα νέα για την πόλη της Blue Ash, η οποία πλήρωσε 2 εκατομμύρια δολάρια σε επιστροφές φόρων πέρυσι, αυξημένα κατά 34% σε σχέση με τα επίπεδα πριν από την πανδημία. Αυτές οι επιστροφές ανήλθαν στο 5% του φόρου εισοδήματος των 40,3 εκατομμυρίων δολαρίων που εισέπραξε η πόλη, αρκεί ένα κούρεμα για τον Δημοτικό Σύμβουλο της Blue Ash Jeff Capell για να ζητήσει αλλαγή.

Το σχέδιο οικονομικής ανάπτυξης μας δεν μπορεί να είναι τόσο απλό όσο να λέει, Ας φορτώσουμε μια δέσμη υψηλά αμειβόμενων θέσεων εργασίας γραφείου, είπε ο Capell. Είναι πιο περίπλοκο από αυτό τώρα και πρέπει να εξετάσετε το μείγμα των επιχειρήσεων που προσελκύετε.

Μέτρηση του αντίκτυπου

Το Blue Ash δεν είναι το μόνο μέρος που προσαρμόζεται στις σεισμικές αλλαγές όπου η Αμερική πηγαίνει για δουλειά.

Η ομάδα WCPO 9 I-Group διερευνά τον αντίκτυπο των ρυθμίσεων απομακρυσμένης εργασίας σε τοπικές πόλεις με υψηλές συγκεντρώσεις εργαζομένων στο λευκό κολάρο. Σε όλη την περιοχή, η ανάλυσή μας δείχνει ότι αυτοί οι εργαζόμενοι ξόδεψαν περίπου 570 εκατομμύρια δολάρια λιγότερα το 2022 – σε σύγκριση με όσα ξόδεψαν το 2019 – σε γεύματα, ψυχαγωγία και ψώνια κοντά στην εργασία, με βάση δεδομένα έρευνας που συνέταξε η WFH Analysis.

Σχεδόν το 20% αυτού του αντίκτυπου επικεντρώθηκε στις τρεις μεγαλύτερες ομάδες γραφείων στις περιοχές: Downtown, Blue Ash και στις γειτονιές Uptown που περιβάλλουν το Πανεπιστήμιο του Σινσινάτι.

Αυτοί οι αριθμοί είναι αληθινοί στη Michelle Klingenberg, ανώτερη αντιπρόεδρο και μεσίτρια γραφείου για την εταιρεία εμπορικών ακινήτων, JLL.

Καθημερινά, οι λιανοπωλητές, ειδικά στο κέντρο της πόλης, κλείνουν επειδή δεν υπάρχει αρκετός όγκος για να τους κρατήσει ανοιχτούς, είπε ο Klingenberg. Ήμασταν στο κτίριο Scripps στο κέντρο της πόλης και μόλις λάβαμε ένα electronic mail ότι η καφετέρια μας στο λόμπι μας κλείνει. Όλοι οι ενοικιαστές μας είναι πίσω στο γραφείο αλλά είναι υβριδικοί. Έτσι, μερικές μέρες την εβδομάδα στο σπίτι κάνουν μια τεράστια διαφορά.

Οι πόλεις σε όλη τη χώρα βλέπουν παρόμοιο αντίκτυπο, δήλωσε η Kate Lister, πρόεδρος της International Office Analytics, μιας συμβουλευτικής εταιρείας με έδρα την Καλιφόρνια που βοηθά τους εργοδότες να αναπτύξουν υβριδικές στρατηγικές στο χώρο εργασίας.

Ο Lister είπε ότι οι εργαζόμενοι μπορούν να εξοικονομήσουν έως και 4.000 $ ετησίως δουλεύοντας εξ αποστάσεως, ξοδεύοντας λιγότερα σε μεταφορές, στεγνό καθάρισμα, εστιατόρια και παιδικούς σταθμούς. Ενώ η αλλαγή προκαλεί αναταραχή στις τοπικές οικονομίες, αναμένει ότι οι πόλεις θα επωφεληθούν τελικά από την αυξημένη παραγωγικότητα των εργαζομένων και τις περιβαλλοντικές βελτιώσεις που προκαλούνται από τη μειωμένη κίνηση και το κλείσιμο παλαιότερων κτιρίων γραφείων.

Έχουμε άλλα τρία με πέντε χρόνια για να πέσουν τα υπόλοιπα παπούτσια, είπε ο Λίστερ. Μακροπρόθεσμα όλα θα πάνε καλά, αλλά βραχυπρόθεσμα θα είναι επώδυνο.

Αυτά τα σημεία πόνου αναδύονται με εκπληκτικούς τρόπους στο Higher Cincinnati, συμπεριλαμβανομένης της άνευ προηγουμένου απώλειας περισσότερων από 7 εκατομμυρίων τετραγωνικών ποδιών διαθέσιμων χώρων γραφείων, αύξησης 34% στις επιστροφές δημοτικών φόρων και συστημικών αλλαγών στην τοπική ξενοδοχειακή αγορά.

Μετατροπές γραφείου

Κατά τη διάρκεια του μεγαλύτερου μέρους της 24χρονης καριέρας του ως επαγγελματίας οικονομικής ανάπτυξης, ο Andy Kuchta κυνηγούσε υψηλά αμειβόμενες θέσεις γραφείου ως το υψηλότερο βραβείο που μπορεί να επιτευχθεί. Αυτό δεν ισχύει πλέον.

Δεδομένης της νέας κανονικότητας, ένας κάτοικος υψηλής ειδίκευσης που εργάζεται μόνιμα από το σπίτι θα ήταν η πρώτη μου επιλογή, είπε ο Kuchta, ο οποίος έγινε διευθυντής οικονομικής ανάπτυξης του Springdales λίγους μήνες πριν από την έναρξη της πανδημίας.

Ο Kuchta υπολογίζει ότι η πόλη έχασε 2.000 κατοίκους κατά τη διάρκεια της ημέρας όταν οι εταιρείες μετέφεραν υπαλλήλους που κάποτε εργάζονταν σε μερικά από τα παλαιότερα κτίρια γραφείων του Springdales. Το μεγαλύτερο παράδειγμα ήταν η Humana Pharmacy, η οποία επέτρεψε σε περίπου 700 υπαλλήλους να εργάζονται από το σπίτι το 2020 και άδειασε το κτήριο της Service provider Road στα τέλη του περασμένου έτους.

Αυτός είναι ο λόγος που ο Springdale αγκάλιασε τη μετατροπή δύο κτιρίων γραφείων σε διαμερίσματα απέναντι από την ιδιοκτησία Humana. Το έργο 40 εκατομμυρίων δολαρίων Trinity Sq. πλησιάζει στην ολοκλήρωσή του. Στόχος του είναι να προσελκύσει νέους κατοίκους του Springdale για να γεμίσουν 131 διαμερίσματα και 97 αρχοντικά, αντικαθιστώντας ένα κενό συγκρότημα γραφείων που χτίστηκε το 1981.

Εάν μένουν εδώ και εργάζονται από το σπίτι τουλάχιστον μερικές ημέρες την εβδομάδα, αρχίστε να ανακτάτε μέρος από αυτόν τον φόρο εισοδήματος που χάθηκε, είπε ο Kuchta. Και να έχετε το επιπλέον πλεονέκτημα της αντικατάστασης μερικών από αυτούς τους χαμένους υπαλλήλους κατά τη διάρκεια της ημέρας που έμπαιναν σε αυτά τα κτίρια γραφείων και πήγαιναν στα εστιατόριά μας.

Τέτοιες μετατροπές έχουν τροφοδοτήσει μια ιστορική συρρίκνωση της προσφοράς των γραφείων της περιοχής από την πανδημία.

Ο συνολικός διαθέσιμος χώρος γραφείων μειώθηκε από 38,8 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια το 2019 σε 31 εκατομμύρια στο τέλος του περασμένου έτους, σύμφωνα με την εταιρεία εμπορικών ακινήτων CBRE. Περισσότερο από το 15% αυτής της συρρίκνωσης προήλθε από μετατροπές γραφείων, συμπεριλαμβανομένου του Carew Tower και του πρώην κεντρικού κτιρίου Macys στο κέντρο της πόλης.

Όλο αυτό το παλιό προϊόν που βγαίνει εκτός σύνδεσης ωθεί τους ανθρώπους σε αυτή τη νεότερη ανάπτυξη, με υψηλότερο ενοίκιο, είπε ο Klingenberg, ένας μεσίτης της JLL που δείχνει περισσότερα ακίνητα Κατηγορίας Α στους ενοικιαστές. Αν και φαίνεται ότι πολλές εταιρείες στην αγορά μας μειώνουν το προσωπικό, εξακολουθούν να μετακινούνται σε ένα πιο ακριβό και ποιοτικότερο κτίριο.

Αυξάνονται οι επιστροφές χρημάτων

Έντεκα πόλεις ανταποκρίθηκαν στο αίτημα της I-Groups για στοιχεία φόρου κερδών. Κατέβαλαν συνολικά 32,4 εκατομμύρια δολάρια σε επιστροφές πέρυσι, αυξημένες κατά 34% από το 2019. Οι επιστροφές ανήλθαν στο 4,8% των 669,2 εκατομμυρίων δολαρίων που συγκέντρωσαν αυτές οι πόλεις το 2022.

Αλλά πόσες από αυτές τις επιστροφές πήγαν σε απομακρυσμένους εργαζόμενους; Περίπου το 31%, δήλωσε ο οικονομικός διευθυντής του Fairfield, Chris Hacker. Αυτά είναι 431.200 $ από τα 1,4 εκατομμύρια δολάρια το 2022 επιστροφές χρημάτων που κατέβαλε η πόλη.

Υπήρχε μια επιλογή για τους φορολογούμενους να αναφέρουν στα αιτήματά τους για επιστροφή χρημάτων εάν εργάζονταν εξ αποστάσεως, είπε ο Χάκερ. Επισημάναμε επίσης τις επιστροφές χρημάτων ως οφειλόμενες σε εργασία από το σπίτι, εάν η διεύθυνση του τόπου απασχόλησης και η διεύθυνση αλληλογραφίας ελέγχου επιστροφής χρημάτων ταιριάζουν.

Η πόλη του Σινσινάτι εκτιμά ότι το 38% των επιστροφών του 2022 καταβλήθηκε σε άτομα που εργάζονται από το σπίτι, με βάση την ανάλυση του τμήματος φορολογίας εισοδήματος. Αυτό είναι 8,6 εκατομμύρια δολάρια από τα τελευταία χρόνια 22,8 εκατομμύρια δολάρια συνολικά.

Ο Mason πλήρωσε 1,8 εκατομμύρια δολάρια σε επιστροφές χρημάτων πέρυσι, αλλά δεν είναι σίγουρος πόσα πήγαν σε άτομα που εργάζονταν από το σπίτι.

Γνωρίζω ότι το 2022, το 40% του ποσού της επιστροφής καταβλήθηκε σε όσους δεν ζουν στο Mason, δήλωσε ο οικονομικός διευθυντής Joe Reigelsperger. Το 2019, περίπου το 31% του ποσού της επιστροφής καταβλήθηκε σε όσους δεν κατοικούν στην πόλη.

Όλα αυτά υποδηλώνουν ότι περίπου το ένα τρίτο των επιστροφών των περασμένων ετών, περίπου 11 εκατομμύρια δολάρια, πήγε σε άτομα που εργάζονται από το σπίτι.

Αλλά εδώ είναι μια αναπάντεχη ανατροπή: Εννέα από τις 11 πόλεις σημείωσαν συνολικές αυξήσεις στον φόρο εισοδήματος που αντιστάθμιζε τις αυξανόμενες επιστροφές τους, χάρη στις νέες θέσεις εργασίας, τους αυξανόμενους μισθούς και τις αυξήσεις στα εταιρικά κέρδη. Η Norwood, για παράδειγμα, σημείωσε αύξηση 83 επιστροφών στα 407.851 $. Όμως εισέπραξε σχεδόν 600.000 $ περισσότερα από τον φόρο εισοδήματος 2% το 2022, σε σύγκριση με το 2019.

Η φορολογική μας βάση είναι διαφοροποιημένη, δήλωσε ο Ταμίας της Norwood, James Bonsall. Εξακολουθούμε να έχουμε δασκάλους στα σχολεία μας, εργαζόμενους λιανικής στα καταστήματά μας στο Rookwood και όχι μόνο, και επαγγελματίες υγείας στα γραφεία τους.

Άγχος στο ξενοδοχείο

Σε μια ήσυχη γωνιά του Blue Ash, η Kat Whittington είδε έναν εκπληκτικό αντίκτυπο της τάσης του γραφείου απομακρυσμένης εργασίας: ξενοδοχεία με χαμηλό ενοίκιο.

Όταν φτάσαμε για πρώτη φορά εδώ, ήταν αρκετά δύσκολα, είπε ο Whittington, ο οποίος μετακόμισε στο ξενοδοχείο Suburban Prolonged Keep στην Cornell Highway το 2021. Ζούσαν πολλές ιερόδουλες εδώ ή όταν έφερναν ανθρώπους μέσα, μπορούσες να δεις μεγάλη δραστηριότητα ναρκωτικών.

Το ξενοδοχείο στην οδό Cornell Highway 4650 είχε 244 αστυνομικές διαδρομές πέρυσι, αυξημένες κατά 249% από το 2019. Τα αστυνομικά αρχεία της Blue Ash δείχνουν 29 τρεξίματα για οικιακά προβλήματα, 37 για άγνωστα προβλήματα και 24 για υπηρεσίες έκτακτης ανάγκης. Οι επιθεωρητές υγείας της κομητείας Χάμιλτον κατέγραψαν 40 παραβιάσεις πέρυσι, συμπεριλαμβανομένων κατσαρίδων και μούχλας σε πολλά δωμάτια.

Η διοίκηση του ξενοδοχείου αρνήθηκε να σχολιάσει. Ο Whittington είπε ότι το ακίνητο έχει βελτιωθεί από τον Νοέμβριο, όταν ο ιδιοκτήτης άλλαξε το όνομα του ξενοδοχείου σε Birch Hill Suites και έφερε έναν νέο διευθυντή.

Εάν έχετε προβλήματα, το φροντίζει αμέσως, είπε.

Τι σχέση έχει αυτό με την απομακρυσμένη εργασία;

Η Blue Ash έχει πολλά ξενοδοχεία και πάντα βασίζονταν στα επαγγελματικά ταξίδια, είπε ο Capell, πρώην οικονομολόγος του Τμήματος Εργασίας που εντάχθηκε στο Δημοτικό Συμβούλιο της Blue Ash το 2017. Μόλις ξεκίνησε η πανδημία και τα επαγγελματικά ταξίδια είχαν κρατήρα, τα ξενοδοχεία έμειναν με έναν τόνο άδεια δωμάτια που χρειάζονταν ανθρώπους να γεμίσουν. Έτσι, αυτό που έκαναν είναι ότι μείωσαν την τιμή. Και μετά, όταν συμβαίνει αυτό, προσελκύετε έναν διαφορετικό τύπο πελατολογίου.

Τα ξενοδοχεία Blue Ash είχαν ποσοστό πληρότητας 54,2% το 2022, μειωμένο κατά 7,5% από το 2019 και περίπου 5% κάτω από τη μέση πληρότητα ξενοδοχείων της περιοχής, σύμφωνα με στοιχεία που παρέχονται από την STR, μια εταιρεία ερευνών φιλοξενίας. Το Blue Ash ακολούθησε επίσης την περιοχή σε έσοδα ανά διαθέσιμο δωμάτιο, στα 52,48 $. Αυτό είναι 35% κάτω από τον περιφερειακό μέσο όρο και 8% λιγότερο από τους αριθμούς του 2019.

Τα ξενοδοχεία σε άλλα μέρη της χώρας έχουν επαναπροσδιορίσει τους εαυτούς τους ως χώρους συνεργασίας ή έχουν αναδιαμορφώσει αίθουσες συνεδριάσεων για να φιλοξενούν εικονικά συναντήσεις ομάδας, δήλωσε ο Lister, με το International Office Analytics. Αλλά είναι δύσκολο να πουληθούν όταν οι εταιρείες ήδη μάχονται με τον πληθωρισμό και καταλαβαίνουν τι να κάνουν με τους ανεπαρκώς χρησιμοποιούμενους χώρους γραφείων.

Έχουμε συνηθίσει κάπως στο Zoom, είπε ο Lister. Με μια ύφεση στο μυαλό μας επίσης, σκεφτόμασταν, Χρειάζεται πραγματικά να ταξιδέψουμε στο Σινσινάτι για να έχουμε αυτή τη συνάντηση; Ίσως θα μπορούσαμε να το κάνουμε μόνο μέσω βίντεο.

Τι έπεται?

Ο Capell είπε ότι η πόλη παρακολουθεί τα ξενοδοχεία στο Blue Ash, αλλά δεν έχει λάβει καμία πολιτική δράση για να ενθαρρύνει ή να αποθαρρύνει τυχόν αλλαγές στις επιχειρηματικές πρακτικές. Εν τω μεταξύ, θέλησε η πόλη να αναθεωρήσει την προσέγγισή της στην προσέλκυση επιχειρήσεων.

Σίγουρα θέλετε να εξετάσετε τους τύπους επιχειρήσεων που απαιτούν από τους ανθρώπους να έρχονται στο γραφείο, είπε. Ένας τύπος βιομηχανίας που θα μπορούσατε να εξετάσετε είναι η ελαφριά κατασκευή περισσότερο από μια βιομηχανία υψηλής τεχνολογίας, υψηλής ειδίκευσης και υψηλών αποδοχών.

Αλλά δεν θέλει ο Blue Ash να εγκαταλείψει εντελώς τις δουλειές του γραφείου.

Αυτό που έκανε το Blue Ash ιδιαίτερα επιτυχημένο είναι ότι είχαμε πάντα ένα καλό κομμάτι κατοικιών, συν ένα καλό κομμάτι της επιχείρησης, συν ένα καλό κομμάτι αναψυχής, είπε ο Capell. Μας αρέσει να έχουμε πολλά από αυτά τα τρία και αυτό αποτελεί ένα μείγμα για μια πολύ επιτυχημένη κοινότητα. Δεν μου αρέσει να μας βλέπω να φεύγουμε από αυτό.

Η ομάδα εμπορικών ακινήτων της JLL είπε ότι οι εργοδότες μπορούν να βοηθήσουν απαιτώντας περισσότερο χρόνο στο γραφείο, ενώ οι ιδιοκτήτες κτιρίων γραφείων μπορούν να βοηθήσουν κάνοντας τον χώρο υβριδικής εργασίας πιο ελκυστικό.

Οι εταιρείες ενδιαφέρονται περισσότερο να μεταμορφώσουν τους χώρους τους για να τον κάνουν πιο ευνοϊκό για το νέο εργασιακό περιβάλλον, περισσότερους συνεργατικούς χώρους, δήλωσε ο Klingenberg, ένας 10χρονος βετεράνος του κλάδου. Φαίνεται ότι οι άνθρωποι εξακολουθούν να κάνουν τη δουλειά τους με το κεφάλι κάτω στο σπίτι, αλλά μετά έρχονται στο γραφείο για να έχουν αυτή την αλληλεπίδραση με τους ανθρώπους.

Πίσω στο συγκρότημα Lincoln Property Companys Lake Forest Place, ο ανώτερος διευθυντής ακινήτων προβλέπει ότι όλα θα πάνε καλά εν καιρώ.

Η Blue Ash θα εξακολουθεί να είναι μια ισχυρή αγορά, είπε ο Wesley. Απλώς χρειαζόμαστε λίγο περισσότερο χρόνο για να επιστρέψουμε όλοι σε μια νοοτροπία πριν από την πανδημία.